Nhằm tránh các rủi ro, khó khăn, thắc mắc khi mua, bán hoặc đầu tư vào Bất động sản là tài sản hình thành trong tương lai chúng ta cần lưu ý một số vấn đề sau:
I. Căn cứ pháp lý
Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014 có quy định:
Điều 19. Ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại
- Việc ký hợp đồng huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chỉ được thực hiện thông qua các hình thức quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều 69 của Luật Nhà ở; trường hợp ký hợp đồng huy động vốn không đúng với quy định tại Điều 68, Điều 69 của Luật Nhà ở và quy định tại Điều này thì không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn
Điều 55 Luật kinh doanh BĐS. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
- Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng.
- Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.
- Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
- Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
- Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
- Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng
II. Những giấy tờ cần thiết phải có, phải xem
- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư, trong đó phải có ngành nghề kinh doanh bất động sản.
- Hồ sơ pháp lý của dự án được cung cấp:
- Người mua cần kiểm tra dự án đó đã có quyết định thu hồi đất chưa.
- Có thông báo giải tỏa, nhà ở của cơ quan có thẩm quyền hay không tiếp đến.
- Hồ sơ xác định chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, thuế đất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc quyền thuê đất của chủ đầu tư.
- giấy phép xây dựng của dự án (với trường hợp phải có giấy phép xây dựng).
- giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua như:
- Hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
- Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.
- Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
- Trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua.
- Trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết.
III. Hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư phải đảm bảo một số nội dung cơ bản sau:
1. Về phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng
Hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư phải nêu đầy đủ phần diện tích thuộc sở hữu riêng của người mua, phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư (trong đó nêu cụ thể các phần sở hữu chung trong nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở như hành lang, lối đi chung, cầu thang, thang máy, nơi để xe và các phần khác thuộc sở hữu chung).
Trong trường hợp nhà chung cư có những công trình, diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư hoặc của chủ sở hữu khác thì phải nêu rõ (ví dụ như bể bơi, sân tennis, siêu thị, nơi để xe phục vụ cho mục đích kinh doanh hoặc các phần diện tích khác).
- Về Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư
Khi ký kết hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư, chủ đầu tư phải đính kèm theo Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư đó (Bản nội quy này là một phần không thể tách rời của hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư).
- Về diện tích căn hộ nhà chung cư
Hợp đồng mua bán căn hộ phải ghi rõ diện tích sàn căn hộ và cách tính diện tích căn hộ
- Về kinh phí bảo trì, vận hành nhà chung cư
Trách nhiệm làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho Bên mua và hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở lần đầu khi mua căn hộ nhà chung cư trong dự án đầu tư xây dựng, thủ tục cấp giấy sở hữu căn hộ chung cư, hồ sơ xin đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu chung cư.
IV. Những lưu ý khi ký hợp đồng
Bên cạnh hồ sơ pháp lý của dự án, trước khi ký hợp đồng mua bán, người mua cũng cần đọc kỹ các điều khoản của hợp đồng và cần lưu ý, người ký hợp đồng phải là người đại diện theo pháp luật hoặc người được người đại diện theo pháp luật của chủ đầu tư ủy quyền (có Giấy ủy quyền hợp pháp).
Trước khi ký hợp đồng mua bán, người mua cũng cần tìm hiểu xem dự án nhà ở hình thành trong tương lai đã đủ điều kiện mở bán chưa. Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, dự án nhà ở muốn mở bán phải có thông báo đủ điều kiện bán nhà do Sở Xây dựng cấp và chứng thư bảo lãnh của ngân hàng. Nếu thiếu 1 trong 2 loại giấy “thông hành” này, người mua cần thận trọng khi quyết định bỏ tiền mua nhà.
Theo đó, việc bán nhà ở hình thành trong tương lai phải qua hai cửa. Thứ nhất, theo điều luật quy định, trước khi bán, các đơn vị phải có giấy phép của Sở xây dựng. Quy định này áp dụng cả cho trường hợp nhà đã hình thành rồi. Bên cạnh đó, chủ đầu tư còn phải trình ra quyền sử dụng, các văn bản pháp lý đã được phê duyệt như văn bản xác nhận hình thành móng, tiêu chuẩn an ninh, cứu hỏa, độ cao….
Thứ hai, các đơn vị cung cấp sản phẩm phải có giấy bảo lãnh của ngân hàng. Trong trường hợp mà chủ đầu tư gặp rủi ro như mất khả năng chi trả, không đủ khả năng hoàn thành hoàn thiện đúng tiến độ,… ngân hàng sẽ là đơn vị trả tiền cho người mua…..
Hoàng Hà