1. Quyền sử dụng đất và người sử dụng đất là gì?

Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,…

Người sử dụng đất là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho phép sử dụng đất bằng một trong các hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, có quyền và nghĩa vụ mà nhà nước quy định trong thời hạn sử dụng đất. Điều 5 Luật Đất đai quy định các đối tượng là người sử dụng đất.

2. Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân

Quyền sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu là một nguyên tắc quan trọng của ngành Luật Đất đai. Theo đó toàn bộ đất đai trên phạm vi lãnh thổ dù do ai sử dụng với mục đích gì thì đất đó vẫn thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.

Cụ thể, hình thức sở hữu toàn dân về đất đai được quy định ở Điều 53 Hiến pháp 2013 và Bộ luật dân sự năm 2015:

 “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.”,

Điều 4 Luật đất đai:

Sở hữu đất đai Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”.

Nhìn chung, ta có thể hiểu về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai như sau:

“Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là một khái niệm pháp lý gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật​ điều chỉnh các quan hệ sở hữu đất đai trong đó xác nhận, quy định và bảo vệ quyền đại diện chủ sở hữu Nhà nước trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai.”

3. Đặc trưng của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai tại Việt Nam.

Quyền sở hữu đối với đất đai được thực hiện thông qua cơ chế đại diện với nhiều cơ quan, tầng cấp. Đất đai không phải là đối tượng của quan hệ dịch chuyển quyền sở hữu. Không có sự thống nhất trong chế độ pháp lý về đất đai và tài sản khác gắn liền với đất. Thực hiện quyền sở hữu đối với đất đai luôn gắn liền với công bằng xã hội.

Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất mang tính phụ thuộc vào sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.

3.1 Quyền sử dụng đất là quyền phái sinh

Với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước có quyền định đoạt toàn bộ đất đai trên phạm vi toàn quốc. Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng đối với đất theo luật định. Tuy nhiên Nhà nước lại không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai để khai thác những thuộc tính có ích từ đất mà thông qua quyền định đoạt, giao đất thuộc quyền sở hữu của mình cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước và nước ngoài sử dụng dưới các hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận sử dụng đất ổn định hoặc thừa nhận các hành vi chuyển quyền sử dụng đất. Khi giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng, tùy thuộc vào các hình thức sử dụng đất khác nhau mà Nhà nước cho họ được hưởng quyền và thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước. Như vậy, chế định quyền sử dụng đất được xây dựng trên nền tảng chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai.

3.2 Quyền sử dụng đất chịu sự điều tiết của nhà nước

Có 4 ý sau đây:

Thứ nhất, quá trình khai thác sử dụng đất của người sử dụng đất bị chi phối bởi Nhà nước, biểu hiện ở hình thức sử dụng đất; mục đích sử dụng đất; thời hạn sử dụng đất; hạn mức; giá đất.

Về hình thức sử dụng đất: Theo quy định của pháp luật hiện hành, người sử dụng đất chỉ có hai hình thức sử dụng đất là hình thức giao đất và hình thức cho thuê đất. Tùy thuộc vào đối tượng, loại đất, mục đích sử dụng đất, và nguyện vọng của người sử dụng đất mà Nhà nước căn cứ vào đó để đưa ra các trường hợp được giao đất (Điều 54,55 Luật đất đai) hoặc được cho thuê đất (Điều 56 Luật đất đai), người sử dụng đất bị phụ thuộc vào Nhà nước trong viêc Nhà nước cho phép sử dụng đất dưới hình thức nào.

Về mục đích sử dụng đất: Điều này thể hiện rõ ở Điều 14, Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, theo đó tại Điều 14:

“Nhà nước quyết định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất”.

Tùy theo loại đất, vị trí đất mà Nhà nước cho phép chủ thể nào có quyền sử dụng đất, sử dụng đất vào mục đích gì. Sau đó, người sử dụng đất phải sử dụng đúng mục đích đã cho phép, đất trồng lúa thì phải là trồng lúa, đất ở thì phải là đất ở, đất để thực hiện các dự án đầu tư thì phải thực hiện các dự án. Đồng thời việc thay đổi mục đích sử dụng đất phải thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục và nhận được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền trong một số TH nhất định (Điều 57).

Về thời hạn sử dụng đất: Với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước có quyền hạn chế thời hạn sử dụng đất của người dụng đất (Điều 15 Luật đất đai), tùy theo từng trường hợp mà thời hạn có thể là ổn định lâu dài hoặc là giới hạn ở mức 05 năm, 50 năm, không quá 50 năm, không quá 70 năm, không quá 99 năm (Điều 126, Luật đất đai).

Về giá đất: Nhà nước quyết định giá đất để Nhà nước thực hiện việc quản lí đất đai về mặt kinh tế (Điều 18). Giá đất được hiểu là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên đơn vị diện tích đất(khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai). Nhà nước ban hành khung giá đất (Điều 13, Luật đất đai 2013), từ đó các cơ quan có thẩm quyền đưa ra bảng giá đất và giá đất cụ thể (Điều 114, Luật đất đai). Chứng tỏ khi người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính hay giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất thì phải dựa theo nguyên tắc về giá mà Nhà nước đặt ra, qua đó cho thấy tính phụ thuộc cao về giá đất

Thứ hai, hình thức và nội dung của các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất đều chịu sự chi phối của các quy định pháp luật mà Nhà nước đặt ra. Các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.

Về hình thức, tất cả các loại giao dịch này đều thể hiện dưới dạng văn bản (Khoản 1 Điều 502 BLDS 2015), mà cụ thể là khi thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất thì các bên phải thiết lập hợp đồng về loại giao dịch quyền sử dụng đất đó (Điều 500, Điều 501, Điều 502 và Điều 503 BLDS 2015). Một số loại giao dịch bắt buộc phải công chứng, chứng thực.

Về trình tự thủ tục: Việc giao dịch đất đai thông qua các loại giao dịch đều có trình tự, thủ tục riêng theo quy định của pháp luật. Trình tự, thủ tục trong việc thực hiện các loại giao dịch quyền sử dụng đất trên được quy định tại Điều 502 BLDS 2015 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Bởi đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đứng ra đại diện, thống nhất quản lí nên bất cứ một cá nhân, tổ chức nào khi thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai thì đều phải đáp ứng các điều kiện cho phép giao dịch và thực hiện theo quy định của pháp luật.

Thứ ba, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất có những nghĩa vụ tài chính nhất định xuất phát từ cơ sở sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.

Trong quá trình sử dụng đất, chính vì chủ sở hữu của đất đai là toàn dân chứ không phải bất cứ một chủ thể nào riêng biệt nên để có được các quyền, có được lợi ích trong quá trình sử dụng đất, người sử dụng đất phải thực hiện những nghĩa vụ tài chính nhất định. Các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất phát sinh dựa trên cơ sở hình thức sở hữu toàn dân Nhà nước là đại diện chủ sở hữu là (đồng thời là các khoản thu tài chính từ đất đai): tiền sử dụng đất (Điều 55, 56 Luật Đất đai), tiền thuê đất (Điều 56, 60 Luật Đất đai), tiền thuế sử dụng đất, thuế thu nhập khi chuyển quyền sử dụng đất, phí và lệ phí, xử lý vi phạm hành chính, tiền bồi thường.

Những trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất đều do Nhà nước quy định. Người sử dụng đất sẽ phải thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính của mình để quyền sử dụng đất được Nhà nước công nhận và bảo vệ. Như vậy việc sử dụng đất có phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, nộp tiền thuê đất, thuế sử dụng đất không phụ thuộc hoàn toàn vào ý chí của Nhà nước. Cụ thể, nộp tiền thuê đất hằng năm hay một lần, có được miễn trừ thuế không và nghĩa vụ tài chính trên có đơn giá như thé nào là tuân theo quy định mà Nhà nước đề ra, điều chỉnh, bắt buộc. Nếu không thực hiện nghĩa vụ tài chính trên, người sử dụng đất sẽ không có những quyền của người sử dụng đất đồng thời trong một số trường hợp sẽ bị Nhà nước áp dụng các chế tài xử lý.

Thứ tư, mặc dù trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất, Nhà nước vẫn có quyền thu hồi, trưng dụng trong một số trường hợp nhất định.

Thu hồi đất có hậu quả pháp lí là chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai, chấm dứt quyền sử dụng đất của người sử dụng, bằng 1 quyết định hành chính của CQNN có thẩm quyền được quy định tại Điều 16, 61, 62, 64, 65, 67, 70, 71 Luật Đất đai. Như vậy, người sử dụng đất mặc dù được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định, lâu dài nhưng họ bắt buộc phải sử dụng đất đúng với pháp luật quy định, nếu làm trái quy định thì được coi là hành vi vi phạm pháp luật về đất đai và hậu quả là Nhà nước sẽ thu hồi đất. Đồng thời, trong những trường hợp thật cần thiết khi Nhà nước thu hồi đất vào mục đích quốc phòng an ninh, thu hồi đất để phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng thì người bị thu hồi đất bắt buộc hợp tác cùng Nhà nước. Khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất thì người sử dụng đất nếu không chấp hành, thì sẽ buộc cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất tiến hành cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất. Như vậy, người sử dụng đất bắt buộc phải chấp hành quyết định thu hồi đất của Nhà nước, họ không có quyền lựa chọn mà hoàn toàn phụ thuộc bởi ý chí của Nhà nước (với căn cứ pháp lý rõ ràng, lí do hợp lý).

Trên đây là bài viết tham khảo của Công ty Luật Hợp danh ARC Hà Nội. Hy vọng bài viết này sẽ cung cấp những thông tin hữu ích cho Quý khách khi muốn tìm hiểu về các vấn đề liên quan đến hình thức chuyển quyền sử dụng đất và một số điều cần lưu ý.

Nếu quý khách hàng còn bất kỳ vướng mắc, không hiểu về vấn đề này hay bất kỳ vấn đề pháp lý liên quan nào khác, Quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số tổng đài tư vấn miễn phí của Công ty Luật Hợp danh ARC Hà Nội để nhận được sự giải đáp thắc mắc kịp thời, nhanh chóng đến từ đội ngũ Luật sư và chuyên viên pháp lý giàu kinh nghiệm chuyên môn. Xin chân thành cảm ơn hợp tác của Qúy khách hàng!.

Mọi thắc mắc xin liên hệ chuyên viên Vũ Thị Hậu: 0392617469